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收录于话题：#建工诉讼、仲裁及执行案件实务分析

作者按：随着国内房地产市场下行，融资难、融资成本高；房住不炒政策引发限购、限售，房地产开发商回款压力陡然增大，施工单位不得已接受以房抵偿工程款的情形越来越多，所抵偿房屋又可能因抵押、网签、是否竣工备案等无法办理过户，此类纠纷越来越多。抵债房屋类型比较复杂，有的竣工验收办理完毕初始登记；有的未办理初始登记；甚至有的房屋尚未竣工，首信律师团队结合办理的以房抵债纠纷案件，就以房抵债协议履行仲裁所涉债务承担、债务加入、债务转让、迟延履行金等众多法律问题以及执行过程中以实现房屋过户为目标围绕法院、各政府部门沟通交流经验以案例分享的方式，探讨法律及实务问题。

案例一

导读：某央企Z公司承接开发商H公司建设工程项目，建设工程结束后，因H公司拖欠工程款引发争议。Z公司与H公司及第三方S公司签订《以房抵债协议》，S公司以自己名下百余套房屋用以抵偿H公司欠付的工程款。该协议签署前抵债房屋存在网签他人名下及行政限制等权利瑕疵，但H、S公司保证可立即消除上述瑕疵，保障协议履行。此后S公司未如约履行，导致Z公司无法受偿工程款。首信律师团队接手上述案件，参与仲裁、执行代理工作。

案件概述：

首信律师团队接手案件时，H、S公司涉诉数百起，《以房抵债协议》项下房屋存在网签他人名下、行政限制等多种权利瑕疵，但上述房屋所处位置优越，工程竣工验收并完成初始登记，具有变现或自用价值，为H、S公司最具可执行性的财产。面对H、S公司数以百计的债权人，首信律师团队以快速“抢占”优势财产为出发点，立即开展财产保全工作并取得首封优势。

    虽然所涉房屋存在各类瑕疵，分类解决更为合理，但基于H、S公司涉诉众多，为避免财产随时被其他债权人取得的考虑，首信律师以“快速保全”作为第一要务，不加分类，直接就《以房抵债协议》所涉全部房屋提起仲裁，快速推进保全进度，实现首封，避免仲裁打赢、无可供执行财产的尴尬局面产生。

第一次仲裁时，不出首信律师团队预料，仲裁委未对瑕疵房屋进行判处，仅就无瑕疵或仲裁过程中解除瑕疵的房屋支持过户。此后，首信律师以仲裁确认部分房屋不具备履行可能为依据，将“过户”请求变更为“现金支付”并再次提起仲裁。

第二次仲裁中，H公司虽消除部分房屋瑕疵，但仍有部分存在瑕疵，无法过户。S公司取得了网签房屋的解除文书，但一直未办理相关网签解除。针对该部分房产，仲裁委裁决H、S公司以现金形式支付并承担连带责任。

法律实务探究：

《以房抵债协议》签订后，抵债房屋涉及瑕疵情况，Z公司应如何确定债务人，其债权如何救济。在此，首信律师团队针对以房抵债中涉及的相关问题进行探究并提供如下分析意见。

（一）H公司未支付工程款，S公司以其名下房屋抵顶开发商所欠工程款，属于债务加入还是债务转让？若由此引发争议，债务人应如何确定？

分析意见：属债务加入，若引发争议，H公司与S公司应当承担连带责任。

理由如下：

1、根据《以房抵债协议》约定，S公司以自有房屋抵偿H公司欠付工程款，但协议中并未明确H公司在协议签订后即不再承担该笔债务，虽三公司签订了《以房抵债协议》，但并未导致H公司脱离原工程款支付的债务关系。

2、依法律规定，第三人加入债务，以通知方式或向债权人明示后，债权人未拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意加入的债务范围内和债务人承担连带债务。在此情况下，S公司以自有房屋代H公司支付工程款的方式属于债务加入，H、S公司均为《以房抵债协议》的债务人。

3、因此，在S公司未完成协议约定的义务前，Z公司有权要求S公司在其加入的债务范围内与H公司承担连带责任。首信律师团队将H、S公司列为共同仲裁被申请人，以保障Z公司合法权益，得到了仲裁委的认可。

（二）《以房抵债协议》签订后未履行或未全部履行的情况下，Z公司能否要求未履行部分以现金方式支付？

分析意见：未履行部分能以现金方式支付。

理由如下：

1、依协议约定，《以房抵债协议》第3.1条“甲（H公司）乙（Z公司）双方一致同意，用以抵偿乙方（Z公司）工程款的房产作价为单价x万元/平方米（均价），总价共计人民币x亿元，折抵乙方工程款的金额为人民币x亿元。”第3.2条有“本协议生效，且甲方（H公司）履行本协议所述应承担的全部义务后，甲方（H公司）欠付乙方（Z公司）的工程款x亿元支付义务归于消灭，甲方与乙方就x项目工程结清；乙方（Z公司）拥有基于上述房产所有权的占有权、使用权、收益权、处分权；乙方（Z公司）可以选择将该等房屋所有权登记至乙方（Z公司）自身名下，或将该等房屋销售给其他购房者”的表述。可见只有在H公司履行完毕《以房抵债协议》约定的交付房屋并办理转移登记后，原工程款支付义务才消灭，因此，本《以物抵债协议》的签订并非直接导致旧债消灭，而属于新债与旧债并存。

2、最高院在公报案例中曾指出，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，若未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。可见，在本案《以房抵债协议》未履行完毕的情况下，原金钱债务并不消灭，债权人可以就未履行部分要求债务人承担金钱履行义务。

3、本案中，在第一次仲裁时，仲裁委对于瑕疵房屋未进行处理，本案已由前诉的无瑕疵房屋过户转变为未处理的瑕疵房屋对应工程款支付，我方就该部分债权并未得到清偿，故就未履行部分要求债务人承担金钱履行义务，请求支付相应的工程款以实现债权。

（三）H、S公司以查封行为导致无法解除房屋瑕疵为由，要求解除查封措施，能否得到支持？

分析意见：不能得到支持。

理由如下：

1、查封和网签虽然是法律手段，但实际上是行政部门通过行政方式对相关房屋加以限制，以保证相对人权益。因此，查封和解除网签等行政限制是否冲突更多的是办事程序和行政机关流程的问题，并非严格意义上的法律问题。对此，司法实践中也有类似案例进行回应，如北京市第三中级人民法院曾出具裁定，明确“办理联机备案注销手续与对房屋产权的查封行为之间并无直接法律上的冲突”。因此，Z公司的保全行为并非导致房屋无法解除网签的直接原因，也并非导致《以房抵债协议》无法履行的原因。

2、首信律师团队以此为观点进行答辩，仲裁委也认可此观点，同时认为查封是债权人维护自身权益的合法手段，且法院依据职权决定是否采取或解除查封手续，申请人无权解除查封。

待续。

案例提供：徐虎律师简介

  

徐虎，男，北京市首信律师事务所管理合伙人，中华人民共和国住房和城乡建设部建筑市场监管司法律顾问、中国电力企业联合会法律分会创始会员、北京社会治理法治研究会会员。

执业近二十年来，主要为政府、央企提供法律服务，在政府监管合规、资本市场投资、房地产、建设工程法律领域有深入的研究和丰富的经验，并在上述领域为多家客户代理中国国际贸易仲裁委员会、北京仲裁委员会、香港国际仲裁中心商事仲裁案件及法院的重大诉讼、执行案件，业绩优良。

文章作者简介：刘帅律师简介

刘帅,男，北京市首信律师事务所执业律师，中共党员，硕士学历，拥有律师与会计双重从业资格。

执业期间，主要为政府、建工类国央企、证券公司、银行提供专业法律服务，在政府监管合规、建设工程、资本市场、金融租赁、债券纠纷、破产、公司内控管理等领域诉讼、仲裁及非诉方面拥有丰富经验，业绩优良。            

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