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涉非住宅类执行异议

建工企业穿透“物权期待权”维权攻略（三）

作者按：《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（下称《执行异议之诉司法解释》）实施后，建工企业迎来维权契机——建设工程价款优先权被明确可直接对抗物权期待权，但胜利并非自动实现——法院对案外人交易真实性的审查日趋严格，证据体系的任何瑕疵都可能导致优先权“失灵”。首信律师团队将结合多年建工领域法律实务经验，将新规转化为可执行的作战方案，指引企业精准识别风险、夯实证据、锁定胜局。

摘要：《执行异议之诉司法解释》明确建设工程价款优先权可排除物权期待权的适用，是对建工企业的重大利好，极大增加建工企业受偿的范围及可能性。本文将立足于新规变化与司法实践，聚焦“合法占有”、“未办理过户登记原因”两个司法审查难点，系统梳理“主张优先权+核查占有真实性+举证过户过错+排查虚假交易”的四步维权攻略，旨在为建工企业应对非住宅类不动产执行异议提供清晰、可操作的指引，助力企业有效破解执行障碍，保障工程款债权实现。

本文内容接《涉住宅类执行异议——建工企业对抗“消费者优先权”实战指南》

一、执行困局：涉非住宅类不动产上的物权期待权障碍

《执行异议之诉司法解释》实施前，非商品房消费者（如商品房买受人、以物抵债权利人）援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议和复议规定》）第28条，以签订合同、合法占有、支付价款、非因自身原因未过户等理由，主张物权期待权，请求排除强制执行，建工企业仅能通过逐一反驳28条要件的成立性进行被动抗辩。新规出台后，第14条重塑了裁判规则：物权期待权优先于一般金钱债权，但劣后于建设工程价款优先权。

二、规则变迁：新规下的维权优势对比

非住宅类不动产执行异议的司法审查，核心依据为《执行异议和复议规定》第28条与《执行异议之诉司法解释》第14条，二者的规则差异及建工企业的抗辩侧重点可通过下表明晰：

规则核心解读：《执行异议之诉司法解释》的核心制度红利在于明确了权利位阶：物权期待权仅可对抗普通金钱债权，不得对抗建工企业依法享有的建设工程价款优先权。

三、建设工程价款优先受偿权在执行异议中的认定与行使规则

（一）建设工程优先权需经生效判决认定且权利指向清晰明确

建设工程价款优先受偿权作为法定优先受偿权利，其权利基础的合法性与确定性，是执行异议程序中主张该项权利的核心前提，具体要求分为以下两方面：

1、 优先权须经生效司法判决依法确认。

在执行异议及执行异议之诉案件中，施工方主张行使建设工程价款优先受偿权的，该项优先权必须已由人民法院作出的生效判决、裁定等法律文书予以正式确认。未经生效司法文书确权的，施工方无权在执行异议程序中直接主张优先受偿权，亦无法以此对抗案外人基于房屋交易提出的执行异议请求，权利主张将因缺乏合法确权依据而难以得到司法支持。

2、优先权权利指向需具体、清晰无歧义。

司法实践中，受裁判文书篇幅限制、审理焦点侧重等因素影响，生效司法裁判对建设工程价款优先受偿权的认定表述通常较为概括，典型裁判表述为“X公司就其承建的案涉X项目工程折价或者拍卖的价款，在X元债权范围内享有建设工程价款优先受偿权”。该类表述仅能初步确认施工方对特定工程项目整体享有法定优先权，无法直接将优先权客体对应至执行异议所涉的特定房屋，导致权利行使范围存在模糊性与不确定性。尤为关键的是，生效判决所载工程项目名称，通常与建设工程施工合同名称保持一致，但建工领域项目备案后变更名称、楼栋编号调整的情形极为常见。此种权利客体的识别差异，对于工程总承包方而言，举证证明项目与特定房屋的对应关系难度较低；但对于仅承建部分楼栋、专项工程或分项工程的分包施工方、专业施工方而言，厘清施工范围与案涉争议房屋的权属关联、完成优先权客体的对应举证，存在较大实务难度。

依据“谁主张、谁举证”的基本举证规则，主张行使建设工程价款优先受偿权的施工方，依法负有全面举证证明责任。若施工方未能尽到举证责任，无法证明争议房屋与优先权客体的对应关系，案涉优先受偿权的行使范围将不能及于该特定房屋，相关优先受偿主张将面临人民法院不予采信的法律风险。

在此特别提示施工企业：在提起建设工程价款优先受偿权确权诉讼阶段，应当尽可能明确、细化自身施工范围并提交对应证据，请求裁判机关在生效文书中对优先权覆盖的工程客体予以精准界定，以此降低后续执行异议程序中的举证难度，保障优先受偿权顺利实现，最大限度维护自身工程价款债权受偿权益。

（二）建设工程价款优先权的行使不受法院确权时间约束，即使案外人主张的买卖合同签订时间在前，亦不影响施工行使建设工程价款优先受偿权

1、人民法院作出的生效裁判文书对建设工程价款优先受偿权的确认，本质上是司法机关对业已客观存在的法定权利的固定、公示与确权，属于对既有民事权利的司法认定行为，而非通过裁判创设全新的民事权利。换言之，建设工程价款优先受偿权在符合法定构成要件时即已依法成立并生效，生效判决仅是对该权利合法性、有效性的司法背书，并非权利产生的源头依据。

2、基于上述权利属性与司法逻辑，生效判决确认建设工程价款优先受偿权的时间节点，与案外人主张的房屋转让合同的签订时间，不存在任何法律层面的牵连关系与因果关联，二者分属不同的法律关系范畴、权利基础与效力层级，相互之间既不挂钩、亦不影响，不存在时间先后上的效力对抗前提。

3、进一步而言，即便案外人举证证明其所签订的房屋买卖合同、抵债协议的签订时间，早于人民法院确认建设工程价款优先受偿权生效判决的作出时间，该时间先后事实亦不能作为否定施工方依法享有优先受偿权的合法依据，更不能产生阻却、排除施工方依照法定程序行使该项优先权的法律效果。

四、典型案例

案例：（2025）云民终 267 号

1、基本案情：施工方D公司查封发包方E公司名下性质为超市的不动产，案外人C（系E公司关联公司）依据“抵债协议”向法院提出执行异议，主张其对房屋的权利顺位优先于施工方的建工优先权。

2、法院查明事实：（1）案外人C与E公司的债权债务关系来源于借款。（2）双方签订抵顶协议，以房屋抵顶方式偿还借款且协议签署时间早于查封5年。（3）案涉生鲜超市未办理网签备案手续。（4）施工方D对案涉超市享有建设工程优先受偿权。

3、法院认为：《执行异议之诉司法解释》框架下，仅第十一条所涉商品房消费者及第十三条所涉代为清偿人对争议不动产享有的权利顺位优先于建设工程价款优先受偿权，案外人E基于抵债享有的权利顺位劣后于建设工程价款优先受偿权，对案外人E的异议请求不予支持。

五、实操攻略：以建设工程价款优先受偿权精准穿透物权期待权

本项系施工方实现工程价款债权维权核心环节，可直接排除案外人基于房屋买卖关系所主张的物权期待权的适用空间，从权利位阶上阻断案外人执行异议的成立基础。在执行异议及执行异议之诉程序中，施工方应依法向人民法院提交已确认建设工程价款优先受偿权的生效裁判文书，作为主张该项法定优先权的核心权利依据。

司法实践中，若因工程项目名称变更、楼栋编号调整等客观原因，导致生效裁判所确认的建设工程价款优先受偿权权利客体指向模糊、无法与案涉执行标的直接对应时，施工方可提交项目更名批复、楼栋编号变更证明等官方文件，用以佐证工程客体同一性，完成优先权指向的举证补强。

需特别注意的是，此类变更证明文件的出具主体存在地域差异：例如河北省唐山市项目名称变更批复由民政部门下属相关单位出具，而北京市楼栋号变更则由公安机关予以确认。施工方应根据案涉工程所在地的实务操作惯例，向对应主管机关调取合法有效的证明材料，确保举证符合司法审查标准，保障建设工程价款优先受偿权顺利实现。

六、结语：

《执行异议之诉司法解释》为建工企业破解执行障碍提供了制度利器。维权核心在于“抓准权利基础、筑牢证据防线”：依托建设工程价款优先权，直接否定案外人物权期待权的适用基础并辅以相应证据，方能守住工程款回款的核心防线。

案例提供：徐虎律师简介

徐虎，男，北京市首信律师事务所管理合伙人，中华人民共和国住房和城乡建设部建筑市场监管司法律顾问、中国电力企业联合会法律分会创始会员、北京社会治理法治研究会会员。

执业二十五年来，主要为政府、央企提供法律服务，在政府监管合规、资本市场投资、房地产、建设工程法律领域有深入的研究和丰富的经验，并在上述领域为多家客户代理中国国际经济贸易仲裁委员会、北京仲裁委员会、香港国际仲裁中心商事仲裁案件及法院的重大诉讼、执行案件，业绩优良。

文章作者简介：刘帅律师简介

刘帅,男，北京市首信律师事务所执业律师，中共党员，硕士学历，拥有律师与会计双重从业资格。

执业期间，主要为政府、建工类国央企、证券公司、银行提供专业法律服务，在政府监管合规、建设工程、资本市场、金融租赁、债券纠纷、破产、公司内控管理等领域诉讼、仲裁及非诉方面拥有丰富经验，业绩优良。