收录于话题：#建工诉讼、仲裁及执行案件实务分析
案件概述：
案涉项目因涉及到危房重建的民生问题受到当地各级政府的高度重视且产生多起诉讼，甚至相关诉讼已达最高院级别。首信律师团队接手案件时，甲公司因前述案件及危房重建等原因，大量资产已被查封，资信状态不容乐观。加之回迁工作已经启动，后续装修补偿等问题亟待解决，政府方面给予巨大压力，若按照这一状况继续向下发展，即使乙公司能够获得胜诉判决，其债权也依然会面临着无法执行的困境。
在这种情况下，首信律师团队为了最大限度的维护当事人合法权益，凭借多年办案经验、主动出击，迅速开展财产线索收集、保全程序研读、法官沟通等全方位的保全工作。财产线索的收集方面：在各方力量的加持下，经过对千条财产线索的逐一摸排，成功锁定近500套可查封房屋；保全程序研读方面：全面掌握了当地保全程序的难点与要点。值得说明的是，当地保全程序与北京有巨大差别，经过首信律师团队对于当地保全程序的认真了解、深入研判，成功的一次性完成了财产保全工作，没有因程序问题影响保全进度；法官沟通方面：首信律师团队提前了解当地各类文书写作的要求，尽最大可能降低法官工作量，进而加快保全进程。最终，在历时近1个月的仔细摸排、协调后，成功启动并实施保全，提供线索100%保全，无任何一套房屋丢失。结合本案以及首信律师团队所经手过的其他案件，对于建设工程纠纷案件中的财产保全法律实务，首信律师团队总结了如下的心得和经验。保全工作成功的秘诀是“高效”、“精准”、“理解”、“合理”。所谓“高效”，是指沟通的高效率，推进案件办理流程的高效率。“世上没有不透风的墙”，特别是在建筑工程领域，甲方往往是当地实力强劲或背景强大的企业，必然拥有优秀的法务团队，尤其是面对常年涉诉的甲方，其法务团队必然熟知且善于转移财产，一旦打草惊蛇，财产被转移将是必然。面对这种情况，最佳的应对方案就是“高效”，在甲方知晓前完成保全，或即使甲方知晓也要在其转移完成前保全成功。要做到这一点，就必须清楚保全的各个环节、涉及的部分、以及当地保全的特殊要求，并在此基础上主动出击，提前做好准备工作，以最高效的方式走完整个保全流程。本案当中，经过首信律师团队缜密的摸排、全方位的沟通、对当地保全规则的认真学习，本团队通过从线索提交至最终保全仅历时2天的高效战绩，实现了100%保全，有效保护当事人合法权益，为将来执行奠定良好基础。所谓“精准”，是指要精准的查找到财产线索，在此基础上完成保全工作。对于财产线索要做到准确而且确保该线索要具备保全性。对于无法保全的财产，及时予以剔除，避免在后续的保全工作中产生负面影响，耽误保全流程的推进而贻误战机。对于在京处理过不动产查封的执业律师而言，都了解不动产查封线索所需提供的资料，但本案中因为查封部门的不同，导致对财产线索内容的要求不同，以在建工程为例，法院发送至市不动产的协执中必须明确存在在建工程抵押；发送至区不动产的协执中则无需注明相关信息；以是否办理首次登记为例，如房产已办理了首次登记，仅提供准确坐落即可，如未办理首次登记，除提供准确坐落外，还需提供不动产登记证明号。对于坐落，有经验的执业律师可以通过一定的方式推测确定，但对于不动产登记证明号则无法推测，必须自相关部门获取。这就又面临第一条“高效”的问题，即如何获取、如何高效获取、如何不打草惊蛇获取的问题。因此，精确获取线索，如何精确获取法院、不动产所需信息是完成保全的重中之重。若没有精确、有效的线索，一切财产保全都是无源之水、无本之木。本案当中，首信律师团队通过大量的走访调查工作获得了财产线索，并以此为基础有力的推动了保全工作。所谓“理解”，是指在案件的办理中，要充分的为法官、不动产登记工作人员考虑，尽量减少其工作量，给予其灵活安排的时间和空间。对于员额法官而言，每年的案件量已经达到500件的数量级，法官工作量繁重，加之建工类案件比较复杂，要开2-3次甚至更多次庭的情况比比皆是，以一个建工类案件开1.5次庭的工作量来测算，扣除每年的节假日，法官平均每天要开至少4个庭，此外，法官还要撰写判决，遇到重大敏感案件还要向领导、上级法院汇报，法官工作量非常繁忙、工作强度非常大。在这种工作强度下，需要我们换位思考，当面对数十甚至上百套杂乱无章的线索时法官作何感想；如果是面对已经分门别类整理完毕，甚至法官都无需整理的财产线索，仅需要法官加盖公章即可，法官在处理这类案件时又是什么心情？法官必然会对后者青睐有加，在可选的情况下，必然先办理后者的保全。这就要求律师在处理案件时，要理解法官，做足工作，减少法官工作量，以实现法官优先处理的目的。对于不动产工作人员而言，很多不动产的系统自动排序都做不到，仅能根据录入系统的前后顺序进行查找，以不动产登记号为例，如某楼1单元共有4套房，不动产登记号为1号，其对应的房屋为101，但因为录入前后的原因，不动产登记号为2号的房屋未必实际对应102号房屋，可能是其他房号。不动产工作人员面对杂乱顺序的线索需要一个一个对应查找，试问其查找时是什么心情；面对完全按照不动产系统的顺序，仅需滚动鼠标滚轮就可一一查找房屋，无需一个一个去对应时，试问工作人员又是什么心情。因此，为了得到法官、不动产工作人员或是其他面对繁杂事务工作的人员能“帮助”我们更快、更高效完成保全工作，执业律师在处理工作时，应理解对方，尽可能以自己的细心、专业的方式去“帮助”对方尽快完成工作，代替对方完成不愿完成的基础的繁杂工作，以便对方能够提高工作效率，促进我们工作的完成进度。本案中，首信律师团队通过对于保全申请材料的整理，在最大限度上为法官和不动产登记工作人员提供工作便利，促成了保全工作推进的高效率，最终仅用两天时间就完成了保全程序。所谓“合理”，是指在保全财产的选择上，要坚持从实际出发，不盲目的保全财产，避免浪费保全额度。在实务当中，不同财产变现的难度完全不同的，这就需要执业律师在申请保全过程中对于保全财产进行甄别，做出最合理的选择，争取优先查封变现难度最小、保值程度最高的财产，最大限度的实现当事人的债权。至于如何确定顺序，这就有赖于律师对执行异议、不动产手续的办理、评估拍卖程序的时间以及结合自身操作经验进行综合判断，不同的律师有不同的理解。本案中，首信律师团队选取了最为保值、变现最便捷的房屋作为保全财产，有力的确保债权顺利实现。财产保全工作就是在与时间赛跑、与对方当事人赛跑，通过“高效”、“精准”、“理解”、“合理”的财产保全工作，才可能实现保全，才可以为后续债权的实现奠定一定程度的基础。
案例提供：徐虎律师简介
徐虎，男，北京市首信律师事务所管理合伙人，中华人民共和国住房和城乡建设部建筑市场监管司法律顾问、中国电力企业联合会法律分会创始会员、北京社会治理法治研究会会员。
执业近二十年来，主要为政府、央企提供法律服务，在政府监管合规、资本市场投资、房地产、建设工程法律领域有深入的研究和丰富的经验，并在上述领域为多家客户代理中国国际贸易仲裁委员会、北京仲裁委员会、香港国际仲裁中心商事仲裁案件及法院的重大诉讼、执行案件，业绩优良。
文章作者简介：刘帅律师、刘辰雨简介
刘帅,男，北京市首信律师事务所执业律师，中共党员，硕士学历，拥有律师与会计双重从业资格。
执业期间，主要为政府、建工类国央企、证券公司、银行提供专业法律服务，在政府监管合规、建设工程、资本市场、金融租赁、债券纠纷、破产、公司内控管理等领域诉讼、仲裁及非诉方面拥有丰富经验，业绩优良。
刘辰雨，中国政法大学法律史硕士在读，目前为徐虎律师团队助理。
